Что такое коммерческий найм жилого помещения?

Среди доступных способов − коммерческий найм жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. Такой вариант обоюдовыгоден и при этом не подразумевает о наличии между сторонами каких-либо предпринимательских отношений

Отсутствие собственных квадратных метров заставляет искать дополнительные варианты по съему жилья. Среди доступных способов − коммерческий найм жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. Такой вариант обоюдовыгоден и при этом не подразумевает о наличии между сторонами каких-либо предпринимательских отношений, а лишь указывает на практическую возможность устанавливать в соответствии с нормами права возмездный характер взаимоотношений в период временного проживания граждан.

Что из себя представляет

В системе законодательных актов отсутствуют спец. нормы, которые регламентировали бы последовательность действий в процессе оформления договора коммерческого найма. В связи с этим контрагентам следует руководствоваться правилами, указанными в гл. 35 ГК, за исключением нормативных документов напрямую относящихся к найму недвижимости жилфонда для соц. использования.

Суть понятия «найм» (ст. 671 ГК) заключается в предоставлении гражданину-нанимателю совместно с членами его семьи, некого объекта капитального строительства с правом временного проживания и возможностью регистрации. Договор коммерческого найма, как указано в ст. 671 ГК, подразумевает под собой исключительно возмездную основу.

Среди характерных особенностей этого вида соглашений выделяют:

  1. По закону в качестве наймодателя вправе выступать не только собственник имущества, но и любое лицо, уполномоченное им на эти действия.
  2. Нанимателем по договору ком. найма может быть лишь физлицо, поскольку юридическим лицам независимо от форм собственности жилые метры для временного проживания передаются на основании договора найма.
  3. Целевое назначение объектов недвижимости в данном виде правоотношений – допускается использовать исключительно для проживания лиц, осуществлять иные виды деятельности (производственная, предпринимательская) в жилых помещениях запрещено.

По закону наличие права собственности на жилплощадь позволяет применять весь комплекс полномочий связанных с распоряжением имущества, в числе которых возможность заключать договор найма. Другие владельцы жилых метров, включая нанимателей, не имеют права распоряжаться имуществом, в связи, с чем не могут предоставлять квартиру для найма иным лицам.

Разные типы найма

Следует отметить, что коммерческий найм жилого помещения обладает рядом отличительных черт, специфика которых регулируется Гражданским и Жилищным кодексами. В соответствии с ГК РФ, содержание договора найма означает, что владелец или иное лицо правомочное распоряжаться имуществом предоставляет помещение другому участнику соглашения во временное пользование за определенную плату. Таким образом, коммерческий найм жилого помещения – часть общественных правоотношений, которые строятся в рамках данного типа сделки на основе денежных расчетов.

В правовых нормах не исключается вариант, когда владельцем жилого помещения выступает орган госвласти, в том числе муниципалитет. Однако такие составляющие, скорее всего, относятся к социальному найму, в условиях которого понятие арендная плата не применяется.
За проживание на выделенной жилплощади лицо перечисляет на счет госоргана определенную сумму согласно установленным тарифам. Подобные отношения между нанимателем и органом власти-владельцем недвижимости строятся сугубо на денежных расчетах, поэтому в неофициальном общении граждане, чтобы охарактеризовать суть взаимодействия регулярно используют термин «социальный коммерческий найм жилого помещения».

Несмотря на то, что в сознании населения эти виды найма объединены в единое целое, с позиции гражданского законодательства, обладают рядом общих признаков (консенсуальность, возмездность, взаимность), социальный и коммерческий найм – по основным характеристикам абсолютно разные правовые категории. Тем не менее вопрос следует рассматривать и с точки зрения, кто выступает собственником жилплощади. Поскольку собственником помещения, которое сдается во временное пользование по договору именно коммерческого найма, что не имеет под собой социальной основы, может быть государство или муниципалитет, поэтому при заключении договора важен не столько статус владельца, но и содержание документа.

Как заключать

Оформление договорных отношений должно проходить с соблюдением всех требований законодательства. Первое, что необходимо сделать – это определить, какие именно объект недвижимости можно передавать лицам во временное пользование на условиях коммерческого найма.

В ГК РФ (ст. 673) указано, что жилое помещение, если оно предоставляется на условиях найма, должно соответствовать ряду критериев:
  • изолированность – помещение, которое сдается внаем, должно иметь площадь, огороженную строительными конструкциями, отдельный выход и свободный доступ к общему домовому имуществу или прямой выход улицу;
  • помещение должно соответствовать санитарным нормам (быть пригодным для постоянного проживания), отвечать требованиям и стандартам ЖК РФ;
  • владелец по договору найма может сдавать не только целый объект, но и его обособленную часть (изолированная комната в доме или квартире).

Основываясь на выделенных требованиях, в состав помещений, которые допускается передавать нанимателю по договору коммерческого найма, входят: квартира/часть квартиры, частный дом или его часть.

Перед тем как заключить договор стороны должны согласовать существенные и дополнительные условия найма. В числе основных:

  1. Предмет соглашения. В документе указывают конкретный объект, который планируется передать во временное пользование нанимателю.
  2. Срок найма. В ст. 683 определен максимальный период действия соглашения – 5 лет. В том случае, если конкретный срок в документе не указан, в качестве предельного значения будет применяться пятилетний срок.
  3. Размер регулярных платежей. За пользование жилплощадью наниматель обязан уплачивать сумму, которая определена в соглашении сторон, при этом оплата за коммунальные услуги начисляется отдельно, исходя из фактически потребленных ресурсов или количества проживающих.
  4. Состав лиц. Утверждается список тех граждан, кто вправе проживать и регистрироваться в помещении с нанимателем в течение всего срока действия договора, при этом условия о вселении несовершеннолетних специально не оговаривают, поскольку это предусмотрено законом.
  5. Список имущества, которое передается в пользование нанимателю вместе с недвижимостью.
  6. Иные условия. В договоре может быть прописан порядок проведения ремонтных работ.

Данный вид соглашений предусматривает письменную форму документа, но вместе с тем нотариального удостоверения не требует. Следует также учитывать, что заключая договор найма, в отношении собственности возникает ограничение, которое в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре. Такое требование относится к тем, договорам, что заключают на срок более 12 месяцев. Если период действия менее года или вовсе не указан, необходимость в регистрации документа отпадает.

Документы

Чтобы стороны смогли оформить договор коммерческого найма, понадобятся следующие документы:

  1. Паспорт гражданина РФ, свидетельство о рождении детей.
  2. Свидетельство о праве на собственность, выписка из ЕГРН.
  3. Оригинал договора коммерческого найма и акт передачи недвижимости от собственника к нанимателю.

В дальнейшем, когда понадобится зарегистрировать обременение в Росреестре, предоставляют квитанцию об уплате госпошлины.

Коммерческий найм с последующим выкупом

Распространено мнение, что коммерческий найм жилья из фондов полностью исключает возможность дальнейшего выкупа предмета соглашения, поскольку зачастую имущество находится в собственности у государства или муниципалитета. Однако это заблуждение, так как в этой ситуации действует резолютивная основа ГК РФ. Таким образом, допускается не только покупать муниципальную жилплощадь, но и приватизировать ее. Единственный сдерживающий фактор – сделки не распространены, поэтому юридическая практика фактически отсутствует. В большей степени это относится к жилым помещениям, владельцем которых является орган исполнительной власти. При этом вопрос, как правильно поступать и что делать с правом выкупа доставляет больше сложностей не гражданам, а администрации.

Как правило, обращаются к административным актам и гос. положениям, где определяется возможность или запрет на выкуп. Поэтому в договоре найма, если гражданин желает в последующем иметь возможность выкупить предмет соглашения, должен быть прописан такой пункт.

Сложности и ряд противоречий возникает в связи со ст. 606 ГК, где прописана процедура последующего выкупа и п. 2 ст. 170 ГК, по которому законодательная часть сделки может быть признана недействительной. Именно эти несоответствия мотивируют заключать договор купли-продажи или дополнительное соглашение, в условиях которого вносят пункт о порядке и условиях перехода недвижимости новому владельцу.

В данной ситуации судебная практика не намного больше юридической. При рассмотрении исков судьи по одним делам дают разрешение на проведение подобной сделки, поскольку выкуп съемного жилья регламентирован ст. 624 ГК, однако по другим отказывают гражданам в такой возможности, указывая, что в ГК есть ряд существенных противоречий.

Как прекратить или расторгнуть договор

Процесс расторжения соглашения коммерческого найма проходит в соответствии с требованиями ст. 687 ГК. Чтобы в одностороннем порядке прекратить действие документа, по закону нанимателю достаточно в трехмесячный срок в письменной форме уведомить наймодателя.

В свою очередь, если наймодатель со своей стороны решит принудительно прекратить договор потребуется подтвердить основания послужившие причинами для таких действий.

Это могут быть следующие обстоятельства:

  1. Просрочка платежа за пользование жилплощадью составляет не менее 6 месяцев подряд. Если срок действия договора менее 12 мес., основанием для расторжения договора является просрочка в течение двух месяцев подряд.
  2. Порча/разрушения объекта недвижимости, переданного на условиях найма.

Если указанные основания нашли свое документальное подтверждение, наймодатель вправе потребовать выселения гражданина из указанного помещения. В случае, когда лицо отказывается добровольно покидать жилплощадь, собственник недвижимости вправе обратиться в суд для принудительного выселения нанимателя.

Заключение

Снимать жилье можно различными способами, для граждан одним из наиболее доступных вариантов является коммерческий найм. Чтобы правильно составить договор не обязательно прибегать к помощи юристов, главное прописать существенные условия, без которых документ может быть признан незаключенным.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *