Как составить договор аренды (найма) квартиры

Перспектива пустить в свою квартиру чужого человека связана с определенными рисками. Снизить последние и регламентировать отношения между арендатором и арендодателем помогает заключение договора аренды. О том, как правильно составить договор аренды (найма) квартиры вы узнаете из статьи.

Сдача квартиры в аренду – явление довольно распространенное. При этом многие люди хотят обойтись без агентов и прочих посредников, чтобы не иметь лишних хлопот.

Но перспектива пустить в свою квартиру чужого человека связана с определенными рисками. Снизить последние и регламентировать отношения между арендатором и арендодателем помогает заключение договора аренды. О том, как правильно составить договор аренды (найма) квартиры вы узнаете из статьи.

Как продлить договор аренды квартиры?

 Договор аренды квартиры между физическими лицами: что это?

Договор аренды квартиры между физическими лицами – это документ, призванный регламентировать взаимоотношения между владельцем квартиры и ее арендатором.
В договоре указываются следующие сведения:

  • Местонахождение квартиры, ее площадь.
  • Сроки действия договора.
  • Стоимость аренды и сроки внесения платежей.
  • Обязанности сторон касательно проведения ремонтных работ и других мероприятий по поддержке помещения в должном состоянии.
  • Меры ответственности проживающего за порчу мебели, техники и прочего, а также за своевременное внесение платежей за коммунальные услуги.
  • Требования к сдающему (обеспечить нормальное состояние помещения).
  • Сумма залога, срок и способ его возвращения.

Помимо обычной аренды существует посуточная аренда и аренда с последующим выкупом.

Посуточная аренда предполагает, что жильё снимается на краткий срок и оплата осуществляется посуточно. Например, семья приехала отдохнуть на море и сняла комнату на трое суток. Такой договор считается краткосрочным и не требует регистрации.

Аренда с последующим выкупом предполагает, что по окончании срока действия договора квартира переходит к съемщику. Существует два способа оплаты такой аренды:

1. Арендатор платит каждый месяц за проживание и плюс к этому вносит частями стоимость квартиры.

2. Арендатор платит за проживание ежемесячно, а потом вносит всю стоимость одним платежом.

Второй способ выгоден арендатору тем, что он может проживать в квартире до ее покупки. Также нет необходимости брать кредит и платить проценты.

Для арендодателя имеется один подводный камень.

За время действия договора аренды стоимость квартиры может увеличиться и владелец останется в проигрыше. Чтобы этого не произошло, нужно указать в договоре возможность изменения стоимости жилья в зависимости от условий рынка.

Отличия аренды от найма

Пункты сравнения

Договор найма

Договор аренды

Срок действия

Не более 5 лет

Не ограничивается

Стороны договора

Наймодатель и наниматель

Арендодатель и арендатор

Кто может быть участником договора

Только физические лица

Как физические, так и юридические лица

Порядок расторжения

Только через судебное постановление

Как через суд, так и во внесудебном порядке

Порядок регистрации

Регистрировать не обязательно

Обязательно регистрируется в Госреестре

Обязательно ли заключать договор аренды жилья?

Законодательство не предусматривает обязательных требований к заключению договора аренды между физическими лицами. Поэтому многие пускают квартирантов просто так, ограничиваясь только устным договором. Но во избежание обмана как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора рекомендуется заключить договор. Также если аренда долгосрочная, то договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован.

Заключение договора аренды помогает обеим сторонам регламентировать отношения и решать спорные вопросы в случае их возникновения.

Также, если договор аренды зарегистрирован, то арендодатель должен отдавать государству налог.

Размер налога устанавливается законодательством в зависимости от условий аренды.

Многие собственники предпочитают не заключать договор, чтобы не платить налоги.

 Нужен ли юрист для заключения договора аренды или найма жилья?

Составить и заключить договор найма или аренды жилого помещения стороны могут сами, без участия юриста. Также этот договор не требует наличия подписи нотариуса. Тем не менее, практика обращения к юристу за помощью в составлении договора существует. Он подскажет какие данные внести в документ и как правильно сформулировать те или иные мысли.

Документы, которые нужны для заключения договора 

Для того, чтобы сдать квартиру в аренду, ее собственник должен иметь и предоставить следующие документы:

  • Паспорт или документ, который его заменяет по Закону.
  • Документы, подтверждающие то, что он действительно собственник квартиры (дарственная, вступление в наследство, договор купли-продажи).
  • Выписка о том, что по коммунальным услугам все оплачено.
  • Кадастровый паспорт (выдают в Кадастровой палате).
  • Заверенное нотариусом согласие от других собственников (если есть). Если второй собственник несовершеннолетний или недееспособный, за него согласие пишут родители или опекун (попечитель).
  • Если квартиру сдает не владелец, нужно иметь письменное разрешение от последнего, которое заверяется нотариусом.

Человек, который хочет снять квартиру, в свою очередь предоставляет:

  • Паспорт РФ (для иностранцев загранпаспорт или вид на жительство).
  • Паспорт моряка или военный билет (при наличии).

Особенности заключения договор аренды связанные со сроками действия договора

Договор аренды можно заключать на неопределенный срок.

Договор, который заключается меньше чем на год, не требует регистрации в государственных органах. А вот договор, который заключается на более продолжительное время, требуется регистрировать и затем платить налоги с дохода.
Отказ от регистрации долгосрочного договора аренды рассматривается как укрывательство от налогов и карается законом.

Для регистрации договора аренды от сторон потребуется:

  • Заявление (достаточно одного, написанного любой стороной).
  • Договор аренды в оригинале (2 экземпляра). В идеале нужно иметь 4 варианта, чтобы арендодатель и арендатор тоже имели на руках договор.
  • Паспорта арендодателя и арендатора.
  • План предоставляемого помещения (нужно получить в БТИ).
  • Документы, которые подтверждают право собственности на квартиру (или доверенность, если сделка заключается третьим лицом).
  • Оплаченная госпошлина (квитанция).

Обязанности и права арендодателя

Согласно законодательству арендодатель имеет следующие права:

  • Разрешать проживание в квартире других людей по просьбе арендатора.
  • Требовать от арендатора выехать из квартиры после окончания срока действия договора.
  • Расторгнуть договор через суд, если съемщик нарушает договор, наносит вред имуществу, его действия опасны для окружающих и так далее.
  • Проверять состояние квартиры, мебели, техники в любое время.
  • Требовать от жильцов возместить ущерб в случае порчи имущества по их вине.
  • Требовать от жильцов оплачивать квартиру в установленные сроки.

Со своей стороны арендодатель обязан:

  • Предоставить арендатору квартиру в должном состоянии.
  • Делать капитальный ремонт квартиры (если иное не указано в договоре).
  • Перед сдачей квартиры в аренду погасить все задолженности за коммунальные услуги.

Обязанности и права арендатора

Договор аренды содержит в себе  права и обязанности арендатора.

К правам относится:

  • Право пользоваться предоставленным помещением и имеющейся мебелью, техникой для своих нужд, но в рамках договора.
  • Вместе с арендатором могут проживать его супруг (а) и их несовершеннолетние дети. Все остальные лица заселяются только по разрешению собственника.
  • Право в свою очередь сдавать квартиру другим людям, получив предварительно разрешение хозяина.

Договор аренды накладывает на арендатора и определенные обязанности. Он должен:

  • Соблюдать условия использования, описанные в договоре.
  • Освободить помещение в установленный срок.
  • В любое время пускать хозяина для проверки состояния дома и имущества.
  • Оплачивать аренду в установленные сроки.
  • Нести материальную ответственность в случае порчи имущества хозяина.
  • Делать текущий ремонт.
  • Вовремя оплачивать коммунальные услуги (многие хозяева включают эту сумму в ежемесячную стоимость съема жилья).

Расторжение договора аренды

Автоматическое расторжение договора аренды происходит после окончания срока его действия. При необходимости возможно досрочное расторжение договора.

Последнее осуществляется тремя способами:

1. По взаимной договоренности обеих сторон.

2. По желанию одной стороны.

3. Через суд.

Первые два способа наиболее простые, так как для них потребуется только составить и подписать соответствующий документ. А если между арендатором и арендодателем возникает конфликт, который невозможно решить самостоятельно, остаётся обратиться в суд. Сделать это может любая из сторон договора.

В каких случаях арендатор может обратиться в суд?

В Гражданском Кодексе указаны нарушения арендодателя, при которых арендатор вправе обратиться в суд:

1. Арендодатель предоставил жилье в неподходящем состоянии, нарушает сроки договора или вовсе не обеспечил доступ к жилью.

2. Умолчал о серьезных недостатках помещения, которые мешают нормальным условиям проживания (например, зимой не работает отопление, отключена вода или газ и т. д.)

3. Владелец отказывается проводить капитальный ремонт квартиры в сроки, установленные договором.

Расторжение договора через суд по инициативе арендатора осуществляется в следующем порядке:

1. Арендатор составляет документ, в котором уведомляет собственника о намерении расторгнуть договор и причинах этого.

2. Если в течение 10 дней нет реакции собственника, возможно обращение в суд.

В каких случаях арендодатель может обратиться в суд?

Обращение в суд арендодателя возможно в случаях, когда арендатор допускает следующие нарушения:

  • Неаккуратно обходится с имуществом арендодателя, отчего оно портится.
  • Нарушает условия, указанные в договоре.
  • Не вносит вовремя плату за аренду помещения.
  • Имеются задолженности за коммунальные услуги.
  • Сдает квартиру третьим лицам без ведома и согласия собственника.
  • Проводит перепланировку квартиры без согласования с хозяином.
  • Нарушает правила общественного порядка, своими действиями создаёт аварийные ситуации.

До передачи дела в суд арендодатель обязан письменно обратиться к арендатору с указанием намерения расторгнуть договор. В обращении должна содержаться информация о причинах такого желания. Реакция второй стороны должна последовать в течение 10 дней. По прошествии этого времени вопрос о расторжении договора решается судом.

Вопросами расторжения договора аренды между физическими лицами занимается районный суд.

Подача иска для расторжения договора аренды

В исковом заявлении в суд от любой из сторон должны содержаться следующие сведения:

  • Наименование суда, в который обращается истец, полностью.
  • Фамилия, имя, отчество и данные паспорта обеих сторон.
  • Условия, содержащиеся в договоре аренды.
  • Намерение расторгнуть договор с указанием причин.

К письменному заявлению прилагаются определенные документы:

  • Копия договора аренды.
  • Доказательства нарушений со стороны ответчика (показания свидетелей, фотографии до и после, справки о наличии задолженности и прочее).
  • Квитанция, подтверждающая уплату пошлины.

Суд рассматривает дело и принимает решение об удовлетворении или неудовлетворении иска. Стороны имеют право обжаловать решение суда в течение месяца с момента его объявления. Если обжалования не поступило, договор вступает в силу и является обязательным для выполнения.

Расторжение договора найма

Главное отличие договора найма от аренды в том, что квартиранты имеют право быть зарегистрированы или прописаны в съемной квартире.
Это значительно затрудняет процесс их выселения по желанию наймодателя. Последний должен предоставить в суд веские доказательства необходимости такого шага. Расторгнуть договор найма досрочно без суда невозможно.

Итак, причины, по которым суд может принять решение о расторжении договора найма:

  • Наниматель не оплачивает проживание и коммунальные услуги на протяжении шести месяцев при долгосрочном договоре и двух месяцев при краткосрочном.
  • Наниматель ведёт аморальный образ жизни, беспокоит соседей, нарушает общепринятый порядок.
  • Квартиранты неаккуратно обращаются с имуществом, что приводит к его порче.
  • Поведение нанимателя стало причиной несчастного случая (затопило соседей, от брошенного окурка загорелась квартира).
  • Квартирант сдаёт жилье в аренду третьим лицам без разрешения собственника.

Наниматель со своей стороны тоже может стать инициатором расторжения договора. Для этого достаточно письменно уведомить наймодателя за три месяца до даты расторжения. Указывать причину в уведомлении не обязательно. Наниматель может требовать расторжения договора через суд в случае, если помещение непригодно для проживания или находится в аварийном состоянии.

После рассмотрения дела суд обычно даёт нанимателю срок устранить причины жалоб со стороны наймодателя (но не больше года). Если за это время ничего не изменилось, решение о расторжении договора вступает в силу.

Важно знать, что при рассмотрении дел о расторжении договора найма жилого помещения, больше прав имеется у нанимателя. В этом плане суд основывается на необходимости для каждого человека иметь жилище.

Правопреемственность при договоре аренды (найма)

Понятие правопреемства предполагает, что в случае смерти нанимателя договор не расторгается, а в качестве арендатора (нанимателя) выступают дети покойного. Точно такой же вариант возможен и в случае смерти собственника квартиры.

Как продлить договор аренды квартиры?

 

 

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *