Как принимать квартиру у застройщика?

Принимать квартиру у застройщика необходимо по правилам, которые предусмотрены законодательством и деловым оборотом. Правильный алгоритм действий позволяет юридически грамотно оформить недвижимость, устранить недостатки строения или отделки помещения компанией-застройщиком, если таковые будут обнаружены.

Принимать квартиру у застройщика необходимо по правилам, которые предусмотрены законодательством и деловым оборотом. Правильный алгоритм действий позволяет юридически грамотно оформить недвижимость, устранить недостатки строения или отделки помещения компанией-застройщиком, если таковые будут обнаружены.

Претензия застройщику на устранение недостатков.

Нюансы оформления договора долевого строительства

В Гражданском кодексе РФ установлены общие и специальные понятия процесса купли-продажи недвижимого имущества. Долевое строительство – это более сложная схема приобретения жилья. Согласно ФЗ 214 такие договоренности могут возникать между сторонами еще до того, как недвижимость введена в эксплуатацию.

В строительстве с долевым участием, одна сторона обязуется возвести дом многоквартирного формата или иной объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и после этого передать квартиру участнику договора. Частичная или полная оплата квартиры, как правило, происходит на более ранней стадии.

В долевом строительстве всегда присутствуют риски. Грамотное оформление юридических документов позволяет их минимизировать, как до момента приема квартиры, так и после.

При переговорах по соглашению, следует тщательно рассмотреть следующие моменты:

  • Месторасположение объекта.
  • Проектная документация.
  • Конкретные данные квартиры.
  • Вариант отделки.
  • Материалы строительства и отделки (если она предполагается).

Законодательство требует максимальной детализации проекта не только будущего дома, но и квартиры, как объекта. Цель – предоставление дополнительных гарантий дольщику, возможность получить ожидаемый результат.

Если сразу определить географическое расположение объекта, используемые материалы, расположение комнат, балконов, сейсмоустойчивость, то реально уже на этом этапе ограничить застройщика в отклонениях от предложенного формата, и условий заключенного договора.

Проектная документация должна содержать графические эскизы, ссылки на конкретный технический план квартиры. Кроме того, подлежит изучению материальная сторона покупки будущего объекта. Рассматривается общая стоимость, частичная или полная передача денег.

В процессе приема жилого помещения останется лишь сверить соблюдение всех условий соглашения. В случае наличия дефектов, явных просчетов или несоответствий они указываются в акте приема-передачи или отдельном документе, который направляется застройщику.

Недостатки или различия с первоначально заявленным техническим планом, если они не были согласованы с участником долевого строительства, должны быть удалены (доработаны). В противном случае, есть все основания для снижения стоимости жилья, получения компенсации или критического варианта – разрыва соглашения.

Участники процесса приема квартиры: кто должен присутствовать

Объект, введенный в эксплуатацию, должен быть незамедлительно передан будущему собственнику, если иное не предусмотрено соглашением между сторонами.

О дате предварительного просмотра должно нужно предупреждать заранее. Просмотр, как процесс, не предполагает подписания юридических документов и направлен только на то, чтобы уведомить покупателя о готовности объекта к передаче в индивидуальную частную собственность.

При просмотре можно ознакомиться с некоторой предлагаемой документацией, проверить соответствие объекта тому плану, который был заявлен застройщиком, но ставить подписи и оформлять передачу квартиры лучше не стоит.

Акт приема-передачи жилого объекта, которым является квартира, происходит после грамотной и общей оценки всего комплекса позиций. К ним относятся юридические и технические параметры строения и конкретной квартиры.

Участниками процесса выступают:

  • Должностное лицо компании-застройщика или его доверенный представитель, имеющий соответствующие документы.
  • Прораб или технический директор, который знаком с инженерными особенностями проекта и его практическим воплощением.
  • Покупатель или участник долевого строительства.
  • Иные специалисты строительного профиля или юристы.

Быстро подписанный акт приема-передачи квартиры может стать ошибкой покупателя. Впоследствии выявленные самостоятельно или с помощью специалистов дефекты могут не рассматриваться застройщиком.

Если человек не имеет профильного образования и не сталкивался с нормами постройки, проведения отделки, разобраться в нюансах и специфике качества проведенных работ будет предельно сложно. Целесообразно воспользоваться услугами независимых экспертов, которые подтвердят, что качество и вид используемых материалов соответствуют заявленным. Касается это и юридического вопроса. Квалифицированный специалист сможет проверить выполнение всех условий договора и при необходимости составить документ, выражающий несогласие с отдельными пунктами.

В акте-приема передачи указывается следующая информация:

  • Стороны процесса: застройщик и покупатель.
  • Факт осмотра квартиры.
  • Отсутствие претензий к качеству.
  • Факт согласия на прием квартиры во владение.
  • Дата и подписи.

При наличии дефектов или спорных вопросов от подписи акта нужно отказаться.

Сроки принятия квартиры от застройщика

В законодательстве детально сказано о сроках проведения операций по передаче объектов в распоряжение собственников. Конечная дата строительных работ и отделки квартир (если она предусмотрена) определяется застройщиком и при согласии покупателя (дольщика, если объект в новостройке) прописывается в договоре.

В связи с факторами различного характера, в том числе погодными условиями или техническими преградами, независящими от воли субъектов, срок сдачи дома в эксплуатацию может быть перенесен. Участники договора в обязательном порядке должны быть предупреждены об этом не позднее, чем за два месяца до прописанного срока сдачи.

В современном мире оповещение о вводе дома в эксплуатацию приходит в виде смс или звонка от представительства застройщика. Не будет лишним получить этому письменное подтверждение в офисе компании.

В дальнейшем, при затягивании процесса можно требовать компенсации или расторжения договора.

Ввод в эксплуатацию не должен считаться точным моментом возможности переезда жильцов в новую квартиру. Если работы завершены и сдается объект без отделки, то акт приема-передачи придется рассмотреть и подписать в ближайшее время.

Если речь идет о квартире с черновой отделкой, то передача состоится сразу после завершения дополнительных работ, но срок не может превышать 1 месяца.

Как провести прием квартиры самостоятельно

Если специалисты при просмотре и приеме квартиры отсутствуют, то все действия по проверке соблюдения стандартов можно провести самостоятельно.

Как подписать акт приемки не во вред себе:

  • Проверить соответствие документов материально-технического характера заявленным условиям договора.
  • Подготовиться к самостоятельному осмотру подъезда и квартиры, взять измерительные приборы и простое оборудование.
  • Выполнить общую инспекцию здания, понять прочность стен, надежность пола, качество штукатурки, монтаж дверей и окон.
  • Переписать показания счетчиков, если они уже установлены.
  • Проверить работоспособность электросети.

Среди простых средств, необходимых для просмотра и проверки можно выделить:

  • Фонарик, для подсветки сложно доступных мест.
  • Любой мелкий электроприбор или зарядка для телефона. С их помощью легко выяснить работает ли электричество и розетки.
  • Уровень. Простой способ понять ровно ли выполнена конструкция квартиры.

Все недочеты лучше записать и оговорить с застройщиком. Если собственника уверяют, что все хорошо, но сомнения остаются, лучше задать вопрос независимым компетентным специалистам.

Практика показывает, что исправить или компенсировать недостатки строения, отказаться от приобретения дефектного жилья без потерь намного проще, когда все действия проводятся еще на этапе приемки. В дальнейшем дела рассматриваются судами и не всегда приводят к решению, удовлетворяющему интересы участника договора в полной степени.

Когда есть уверенность, что все пункты договора соблюдены, качество строительных работ на высшем уровне, необходимо заполнить акт приема-передачи квартиры и забрать ключи. Дальше наступит этап получения документов собственности, выписки из кадастрового реестра, оформление договора с управляющей компанией или коммунальными предприятиями города.

Наличие дефектов: правильное оформление документов

Дефект, связанный с предчистовой отделкой или несущей конструкцией нельзя принимать у застройщика. В будущем такой шаг сулит исключительно судебные разбирательства, самостоятельное проведение ремонтных работ.

Если в ходе осмотра или приема специалистами, будущим владельцем были определены моменты, которые нужно устранить в соответствии с положениями договора, то составляется специальный документ – дефектный акт.

В нем указываются:

  • Дата, место и время составление акта.
  • Лица, которые участвовали в осмотре помещения.
  • Проведенные мероприятия и их результаты.
  • Подписи участников.

Среди сторон обязательно должны присутствовать должностные лица застройщика, которые в ходе мероприятий выразят свое мнение относительно замечаний по проведенным работам. Если они согласны, что необходимо выполнить дополнительные работы по устранению дефектов, то должны подписать это в акте. Если согласие отсутствует, документ все равно подлежит составлению и декларированию.

Желательно, чтобы подтверждение относительно наличия дефектов выразили компетентные специалисты в области строительства и ремонта. Подкрепить собственную точку зрения можно фото и видеозаписями. При неблагоприятном исходе спора, свои интересы можно отстоять путем судебного разбирательства, где обязательно потребуются доказательства.

В ходе осмотра нужно предельно изучать не только жилплощадь, но и подъезд, подсобные помещения, придомовую территорию. Важно, чтобы в подвале не было воды, подъезд содержал необходимые почтовые ящики, перила, места для установки счетчиков (если это предполагалось проектом). В дальнейшем такие вещи будут гарантировать комфортное, а главное безопасное пользование квартирой.

Составленный дефектный акт в одном экземпляре остается у будущего собственника, а копия документа обязательно передается компании-застройщику. Такое обращение должно быть рассмотрено и либо одобрено, либо направляется отказ с мотивацией причин. Практика показывает, что суды склонны обязывать застройщиков приводить состояние жилплощади к той, что прописана в специальном договоре.

Составление иска при разногласиях по дефектному акту

Для того, чтобы отстаивать интересы в суде, необходимо качественно составить иск. Оформить документ и приложить к нему сопутствующие материалы можно самостоятельно или с помощью юриста.

Памятка при составлении иска:

  • Оформление и содержание обращения должно соответствовать нормам Гражданского процессуального кодекса РФ;
  • Сроки подачи иска не должны превышать установленный термин;
  • Судебное обращение направляется в суд общей юрисдикции, по месту регистрации объекта недвижимости;

Иск состоит из трех частей. В первой необходимо указать адресата обращения, личность истца и ответчика (контактные данные). После этого описывается суть возникших отношений и причина спора, его последствия, нарушения, допущенные ответчиком в ходе исполнения договора. В конце истцу необходимо указать свое прошение к суду.

К иску прилагаются следующие материалы:

  • Копии. Их количество зависит от общего числа ответчиков по обращению и заинтересованных третьих лиц.
  • Квитанция из банка об уплате обязательной государственной пошлины. Получить реквизиты можно в самом суде или на официальном сайте Министерства юстиции.
  • Доверенность, если интересы истца представляет юрист.
  • Договор участия в долевом строительстве или иное соглашение, заключенное сторонами.
  • Дефектный акт, составленный при осмотре квартиры;
  • Ответное письмо от застройщика.

Могут прилагаться и иные материалы. Конечно, среди них выделяют:

  • Фото и видео объекта, с осмотром дефектов и т.д..
  • Документы на проект.
  • Заключение экспертизы.
  • Отдельные отчеты специалистов.

Доказательства необходимы для того, чтобы судебная инстанция смогла детально рассмотреть суть дела, взвесить доводы сторон и определить были ли нарушения.

Решение суда подлежит обязательному исполнению, в противном случае могут последовать санкции более серьезного характера.

Кто должен разрабатывать и заполнять акт приема-передачи квартиры ?

Практика показывает, что в абсолютном большинстве случаев приемку полностью прорабатывает компания-застройщик. Именно она составляет план мероприятий, документ для заполнения сторонами.

Оформление акта – требование законодательства (статья 556 ГК РФ). Только после его подписания можно говорить о том, что договор купли-продажи завершен полностью, ведь считается, что продавец юридически завершил выполнение своих обязательств перед покупателем.

Иногда покупатель просит нотариальное заверение акта передачи имущества. Законодательно такой шаг не требуется в обязательном порядке. Нотариальные действия необходимы исключительно при заключении договора купли-продажи. Если покупатель настаивает на проведении таких действий, то они могут быть выполнены за его счет.

Кто удаляет дефекты отделки или иные строительные ошибки?

Все недоработки можно устранить самостоятельно или ждать действий застройщика. В любом случае, стоимость проведенных работ полностью или частично кладется на застройщика.

Устранить недостатки застройщик обязан в разумный срок. Такую формулировку дает Закон. Для каждого вида работ требуется определенное количество времени, поэтому назвать точную цифру было бы некорректно.

Сроки удаления дефектов реально узнать, обзвонив ряд строительных компаний. Средний срок можно указать в специальном письме застройщику, принимая возможность обсуждения этой позиции.

При просрочке выполнения работ могут применяться нормы Закона «О защите прав потребителей». В нем сказано о ежедневном начислении пени. Об этом также лучше уведомить участника договора заранее.

Исправить недочеты можно и самостоятельно. Если цена не завышена, необходимо направить письмо с затратами на имя компании-продавца и попросить о проведении выплаты на конкретный расчетный счет, принадлежащий собственнику.

Есть еще один формат возмещения средств – снижение стоимости квартиры. Провести такой ход возможно в том случае, когда полностью недвижимость еще не оплачена. В таком случае, помимо акта приемки меняется и договор купли-продажи в котором цена изменяется по договоренности сторон.

Оформление документов собственности

Отсутствующий акт приема-передачи недвижимости не может считаться причиной для отказа в выдаче документа, подтверждающего право собственности. Кроме того, проводится обязательная государственная регистрация объекта с последующей выдачей свидетельства и выписки из Государственного кадастрового реестра объектов.

Практика показывает, что все необходимые бумаги подготавливает нотариус. Для этого придется передать следующие документы:

  • Договор участия в долевом строительстве или соглашение купли-продажи.
  • Факт оплаты государственной пошлины (квитанция из банка или иной финансовой организации).
  • Технический план квартиры.
  • Документы о состоянии в браке.
  • Справка из банка о наличии ипотеки, если такая оформлена.

У нотариуса дополнительно придется представить оригинал и копию паспорта, СНИЛС и налоговый номер.

После внесения данных в реестр и получения документов о переходе права собственности, можно начать заключение договоров с управляющей компанией или коммунальными предприятиями.

При наличии ипотеки, копии полученных документов нужно предоставить банку, в котором оформлялся кредит.

Таким образом, акт приема квартиры в пользование – важная составляющая гражданско-правовых отношений при покупке недвижимости. С его помощью можно проверить качество выполненных по договору работ, при необходимости привлечь застройщика к ответственности или снизить стоимость квартиры.

Отнестись к такому документу нужно предельно внимательно, вписав замечания относительно дефектов здания, помещений общего пользования или самой квартиры. В дальнейшем найденные недочеты будут устранены самим застройщиком или самостоятельно, с компенсацией от продавца.

Все правовые конфликты следует стараться решить путем обсуждения и подписания дополнительных юридических соглашений. Если позиция сторон не позволяет этого сделать, лучше обратиться за помощью в суд.

Претензия застройщику на устранение недостатков.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *