Как застройщик передает дом управляющей компании?

Завершающая ступень строительства многоквартирного дома (МКД) — сдача его в эксплуатацию. Де-юре это значит, что застройщик выполнил все возложенные на него обязательства, и жильцы могут вселяться в отстроенные квартиры. Согласно Жилищному Кодексу России (ЖК), владельцам квартир отводится 1 год, чтобы они могли определиться с тем, какой способ обслуживания МКД для них приемлем. До этого времени застройщик передает дом управляющей компании (УК), которую он подобрал самостоятельно. Стороны подписывают договор не позднее 5 дней с того момента, когда новостройка вводится в эксплуатацию.

Завершающая ступень строительства многоквартирного дома (МКД) — сдача его в эксплуатацию. Де-юре это значит, что застройщик выполнил все возложенные на него обязательства, и жильцы могут вселяться в отстроенные квартиры. Согласно Жилищному Кодексу России (ЖК), владельцам квартир отводится 1 год, чтобы они могли определиться с тем, какой способ обслуживания МКД для них приемлем. До этого времени застройщик передает дом управляющей компании (УК), которую он подобрал самостоятельно. Стороны подписывают договор не позднее 5 дней с того момента, когда новостройка вводится в эксплуатацию.

Варианты управления МКД

В ст.161 ЖК России сказано, что обладателям квартир предлагается на выбор несколько вариантов обслуживания дома:

  1. Жильцы самостоятельно управляют МКД. Есть оговорка для этого случая: жилых помещений в доме должно быть не более 30.
  2. Формирование кооператива или ТСЖ.
  3. Передача прав управления фирме, предоставляющей услуги по домовладению.

Если по истечении года жильцы новостройки не смогли выбрать способ обслуживания МКД, орган местного управления объявляет открытый муниципальный конкурс на соискание специализированной компании. О порядке и правилах проведения тендера можно узнать в Постановлении Правительства России № 75 (от 06 февраля 2006 года).

Документы для участия в тендере

В Постановлении Правительства РФ № 75 (от 06 февраля 2006 г.) указана документация, обязательная для предоставления оценочной комиссии:

  • Документы, в которых указаны полное (или краткое) название, а также организационно-правовая форма участника, его зарегистрированное место пребывания, почтовый адрес (для юр. лица).
  • Выписку из ЕГР юр. лиц (ИП).
  • Номер текущего счета для возврата внесенных в качестве залога денежных средств.
  • Оригинал и ксерокопию разрешительного документа (лицензии), подтверждающего полномочия осуществлять профессиональные действия от имени юр. лица (или ИП).
  • Список имеющегося в распоряжении оборудования, позволяющего вести домовладение.

Собственники квартир или члены комиссии могут запросить дополнительную документацию от конкурсантов.

Требования к участникам тендера

Согласно Постановлению Правительства России № 1541 (ред. версия от 14 декабря 2018 года), конкурсанты не должны иметь денежных обязательств:

  1. Перед фирмой, продающей коммунальные ресурсы, за два последних расчетных периода. Факт неимения долгов подтверждается актом сверки или соответствующим судебным актом.
  2. По уплате административных штрафов за противозаконные деяния, выявленные в области обслуживания МКД.
  3. По налогам, сборам и иным платежам за последний отчетный период (превышающих 25 % балансовой стоимости имеющихся вложений и требований конкурсанта). Чтобы удостовериться в отсутствии долгов, члены комиссии изучают бухгалтерские отчеты за последний отчетный период.

Кроме того, на момент подачи заявки за конкурсантами не должна числиться кредиторская задолженность (краткосрочная и долгосрочная) за завершенный отчетный период, на 70% и более превышающая балансовую стоимость материальных и нематериальных ресурсов.

Победа в тендере присуждается конкурсанту, который предложил услуги по содержанию и ремонту МКД по наименьшей цене.

Подписание договора с победителем тендера

Выбранная компания должна в течение декады с момента оглашения результатов конкурса предоставить проект договора на обслуживание новостройки. Также не позднее 20 дней победитель обязан передать этот документ собственникам дома. Чтобы вторая сторона договора могла его подписать. Если выбранная компания не выполнит эти условия в указанный срок, победа присуждается претенденту, занявшему 2 место в тендере.

Договор должен содержать такую информацию:

  1. Название документа, дата его составления, а также наименование сторон.
  2. Основание выбора той или иной управляющей фирмы. Предоставляются результаты тендера или протокол общего собрания (если таковое проводилось).
  3. Предмет договора. Описываются услуги, предоставляемые УК.
  4. Список всех объектов, передаваемых для обслуживания выбранной компании.
  5. Стоимость оказываемых услуг. В каждом регионе цена варьирует, устанавливается на местном уровне.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Срок действия договора.
  8. Способ и сроки внесения оплаты за проведенные работы.
  9. Порядок урегулирования конфликтных ситуаций.
  10. Подписи сторон.

В ст. 162 ЖК России сказано, что пункты (3, 4, 5, 9), обязательны для включения их в договор.

По каким документам осуществляется передача новостройки УК

Факт передачи дома сопровождается такими документами: сводным актом о передачи документов, договором передачи управления и актом о техническом состоянии МКД. Последний документ является очень важным. В нем члены комиссии должны отразить все выявленные недостатки и дефекты передаваемой недвижимости. Представитель УК должен убедиться в исправности всех коммуникации, оценить все помещения на наличие повреждений. Так как после подписания акта о техническом состоянии дома, устранять неучтенные недостатки придется жильцам. В этом случае взыскивать с застройщика ущерб можно будет только через суд.

Порядок передачи новостройки от застройщика УК регламентируется ст. 161 ЖК России. Но в этой статье не отражен полный пакет документов, на практике необходимых при передаче объекта недвижимости. В результате чего возникают трудности не только у застройщиков, но и УК.

При оформлении договора рекомендуется подготовить иные документы (помимо рассмотренных выше):

  • акт введения новостройки в эксплуатацию;
  • тех. паспорт дома с детальной планировкой и экспликацией;
  • санитарный и кадастровый паспорт многоквартирного дома, а также земельного участка, закрепленного за ним;
  • схемы коммуникационных сетей;
  • план придомовой территории (с указанием подземных коммуникаций);
  • инструкции по эксплуатации недвижимости;
  • договоры с фирмами, реализующими природные ресурсы (если таковы были подписаны).

Кроме того, застройщик обязан предоставить документацию, в которой отображаются сведения об установленных автоматических приборах и системах учета потребляемых природных ресурсов. Если в жилом доме была установлена система видеонаблюдения, управляющая компания запрашивает схему расположения используемого для этих целей оборудования.

Какие услуги предоставляет УК

Главная задача управляющей компании — содержать в надлежащем порядке доверенное имущество. Для этого специализированные фирмы обязаны своевременно производить технический осмотр и ремонт помещений, канализационных, водопроводных и иных систем. В редактированной версии Постановления Правительства № 491 (от 15.12.2018г.) подробно описана сфера деятельности УК, а также правила содержания коллективной собственности.

Жильцы многоквартирного дома должны знать, что не все услуги управляющей компании осуществляются бесплатно.

На платной основе выполняется ремонт:

  1. газовых и электрических плит;
  2. домофонов;
  3. кранов, унитазов, ванн, сифонов и других сантехнических приборов;
  4. личных счетчиков;
  5. выключателей, розеток и различных осветительных приборов.
  6. электрических кабелей и трубопроводов, пролегающих в пределах квартиры.

Вывоз крупногабаритного строительного и бытового мусора также осуществляется на договорной основе.

Бесплатно осуществляется ремонт общедомового оборудования:

  • приборов и стояков отопления;
  • газопроводов;
  • счетчиков, расположенных не в жилом помещении.

Ежегодно на общем домовом собрании УК должна предоставить жильцам для ознакомления отчет о выполненных работах.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *