Аренда муниципального имущества в 2019 году

Оплата за съем помещения – одна из главных статей расходов любого бизнеса. Желая сэкономить, предприниматели рассматривают всевозможные варианты. Популярным способом является аренда муниципального имущества. Это обусловлено либо стоимостью, которая зачастую ниже аналогичных коммерческих предложений или в силу удобного расположения, что тоже немаловажно, если необходимо задействовать площадь под торговый объект, организовать пункт в сфере услуг.

Оплата за съем помещения – одна из главных статей расходов любого бизнеса. Желая сэкономить, предприниматели рассматривают всевозможные варианты. Популярным способом является аренда муниципального имущества. Это обусловлено либо стоимостью, которая зачастую ниже аналогичных коммерческих предложений или в силу удобного расположения, что тоже немаловажно, если необходимо задействовать площадь под торговый объект, организовать пункт в сфере услуг.

Что входит     

Под Муниципальным имуществом согласно ст. 215 ГК имеют в виду жилую или иную недвижимость, собственником которой выступает тот или другой субъект РФ.
Таким образом, орган власти административно-территориального образования города, поселка является одновременно и владельцем и распорядителем имущества − это относится ко всем субъектам, где осуществляется местное самоуправление.

Вместе с тем имущество муниципалитета может быть закреплено за отдельными организациями и предприятиями, которые имеют полное право законно владеть недвижимостью и свободно распоряжаться объектом. Если собственника нет, местные власти включают имущество в муниципальную казну данного субъекта РФ. Как правило, полную информацию об объектах, которые органы самоуправления предлагают взять в аренду, публикуют на специальных интернет-площадках. Зачастую это сайты муниципалитетов.

В любом случае получить подробности о наличии таковой недвижимости и дополнительно уточнить ее характеристики можно посредством запроса в местную администрацию.

Сотрудники исполнительно-распорядительного органа обязаны по первому требованию предоставить необходимую информацию – все действия абсолютно бесплатны.
Законодательство РФ предусматривает возможность предпринимателю арендовать не только имущество муниципалитета, но и объекты из чиста государственной собственности. Оба варианта почти не отличаются друг от друга, поскольку весь механизм строится на единой нормативной базе.

Кто может стать арендатором

Чаще всего интерес к аренде недвижимости из числа собственности муниципалитета проявляют представители малого бизнеса. В основном это фирмы и небольшие предприятия, которые осуществляют предпринимательскую деятельность и вместе с тем не являются объединениями.

Субъектами среднего предпринимательства выступают:

  1. ИП (индивидуальные предприниматели).
  2. Кооперативы (самодеятельная организация работников – собственников).
  3. КФХ (крестьянские (фермерские) хозяйства).
  4. Сообщества хоз. типа, партнерства.

Основная часть арендаторов использует съемные помещения под офис, магазин, склад. Заявку на аренду помещения вправе подать не только юридическое лицо, но и физическое.

Особенности

Главный законодательный акт, регламентирующий порядок аренды государственной или муниципальной собственности − ФЗ №135. Согласно его положениям, недвижимость, если она не закреплена за конкретным субъектом на правах хозяйственного владения, орган местного самоуправления может сдавать в аренду, но только посредством аукциона, т.е. на конкурсной основе. Подобный алгоритм актуален и для имущества находящегося в собственности унитарного предприятия муниципалитета. При этом форма управления объектом, оперативная или хозяйственная, роли не играет.

Правила не меняются даже в отношении тех объектов, которыми владеют автономные государственные учреждения или муниципалитет. Единственный аспект – наличие условий оперативного управления.

Суть и выгода

Процесс аренды имущества принадлежащего административной единице основан на подписании соглашения юридического или физического лица с органом местного самоуправления. Предметом достигнутых договоренностей является некое помещение, которое передается на правах пользования нанимателю на срок, установленный в соглашении.

Отмечается тенденция, когда активно растет спрос на такой вариант аренды, что соответствует различным видам предпринимательской деятельности. В большей части соглашений арендаторами выступают бизнесмены, которые в такого рода договорах видят стабильность отношений и более выгодные условия по арендной плате.

Что касается сделок, где собственником недвижимости выступает коммерческая организация – такой вариант по оплате эксплуатируемой площади для второй стороны обойдется значительно дороже.

Поскольку большая часть муниципального бюджета формируется, в том числе и за счет привлечения средств от сдачи нежилых и иных объектов в аренду, это заставляет органы местного самоуправления быть более лояльными и предлагать условия, которые способны заинтересовать потенциальных арендаторов. Подобные меры способствуют не только пополнению бюджета, но и развитию малого бизнеса в целом.

Порядок аренды на конкурсной основе

Вне зависимости от варианта торгов, который был выбран – аукцион или конкурс, для органа местного самоуправления первоочередная задача – созвать комиссию. Впоследствии этот коллегиальный орган будет собирать, и анализировать информацию об участниках, изучать заявки и как результат определит победителя.

Все претенденты, желающие принять участие в мероприятии, должны соблюдать порядок предоставления недвижимости в аренду. Таким образом, будущий участник соглашения подготавливает заявку в письменной форме, и предоставляет требуемый пакет документов.

В стандартный перечень входят:

  1. Свидетельство о регистрации юр. лица, учредительные документы организации.
  2. Документы, подтверждающие полномочия гражданина и право подписывать договор об аренде.
  3. Банковские реквизиты участника торгов.
  4. Бухгалтерская документация, содержащая сведения о балансе предприятия.

Процесс торгов проходит по единому сценарию, однако ряд различий возможен и зависит от места расположения объекта. Перед участием в процедуре не лишним будет ознакомиться с регламентом процесса в органе местного самоуправления.

В соответствии с условиями победителем конкурса или аукциона комиссия признает того участника, предложение которого окажется объективно выгоднее для исполнения договора сделки.
Иными словами, объект передается во временное пользование тому лицу, кто назовет наибольшую сумму арендной платы.

Специфика конкурсов

В правовых нормах предусмотрен ряд случаев, когда аренда недвижимого имущества муниципалитета возможна исключительно по факту проведения конкурса. Правила, которые определяют порядок процедуры, обозначены в Приказе ФАС РФ №67. Именно этот федеральный орган исполнительной власти ответственен за корректность взаимодействия власти и бизнеса по множеству направлений. Данный акт антимонопольной службы включает перечень видов имущества, аренда которых обязывает местные органы проводить торги. На уровне отдельных муниципалитетов Приказ №67 может быть дополнен еще рядом нормативных актов, информация о которых доступна на сайтах административных единиц.

Особенность процедуры организации и проведения торгов, в том числе оформление договора аренды муниципального имущества заключается в открытости процесса, когда вся информация относительно данных мероприятий размещают на интернет-площадке Минэкономразвития torgi.ru.

Заключение договора

После того, как прошел конкурс, и торги официально признаны состоявшимися, владелец муниципального имущества совместно с победителем подписывают протокол, где указаны результаты аукциона. Следующий шаг – оформление соглашения.

Предоставление муниципального имущества в аренду проходит посредством заключения сторонами соответствующего договора. Выделяют следующие виды соглашений:

  1. С правом последующего выкупа.
  2. Долгосрочная аренда (от 5 лет).
  3. Соглашение текущей аренды (предусматривает пользование помещением в течение срока действия документа).
  4. Договор безвозмездного пользования (оплата за аренду не взимается, помещение надлежит вернуть владельцу с учетом допустимого износа и в указанный срок).
  5. Доверительное управление муниципальным имуществом (распоряжение недвижимостью с учетом интересов владельца помещения).
  6. С возможностью хранения и эксплуатации объекта.

Обычно стороны согласуют типовой вариант договора, стандартная форма которого применяется повсеместно. Порядок заключения и основополагающие аспекты документа указаны в ст. 447 ГК.

 В условиях гражданского законодательства определено, что если объект недвижимости берут в аренду на срок более 12 мес., договор в обязательном порядке подлежит регистрации в госорганах. На сегодняшний день этот вопрос находится в компетенции Комитет по управлению имуществом.

В договоре непременно прописывают все существенные условия, определяют права и обязанности сторон, на случай нарушений в докуенте предусмотрен пункт об ответственности.

Одна из основных задач для арендатора – необходимость поддерживать объект в надлежащем состоянии, а при необходимости проведения текущего ремонта, все работы выполняются за счет собственных средств лица. В случае капитального ремонта расходы ложатся на собственника (МСУ) – это стандартный вариант, если иные условия не прописаны в тексте договора.

Внимания требует размер арендной платы, поскольку сумма в соглашении не может быть ниже той, что была заявлена победителем торгов. В противном случае подобное несоответствие признается нарушением и может быть с легкостью оспорено другими претендентами. Организаторы торгов обязаны уведомить об этом условии всех участников мероприятия еще до начала аукциона.

Когда конкурсы не проводятся

Для ряда ситуаций закон делает исключение, когда оформление аренды муниципального имущества допускается без организации торгов. Весь процесс, включая особенности процедуры, отражены в ст. 17 ФЗ №135.

Исходя из этого, существует несколько вариантов развития событий, когда проводить конкурс не обязательно:

  1. В соответствии с положениями Гл. 5 ФЗ №135 предусмотрена возможность аренды недвижимости с предоставлением послаблений со стороны органов местного самоуправления.
  2. Конкурс проводится, но в рамках муниципального контракта, согласно положениям ФЗ №44. Срок аренды недвижимости не может превышать срок действия указанного соглашения.
  3. Объект передается во временное пользование не более чем на 30 дней в течение 6 мес. При этом после завершения срока действия для таких случаев в законе не предусмотрена возможность заключения повторного соглашения между территориальной единицей и арендатором.
  4. Продление сторонами действующего договора.
  5. Право арендовать недвижимость принадлежащую органу местного самоуправления предоставляется на основании положений международных договоров подписанных РФ, федеральных законов, указов Президента РФ, правительственных постановлений, специализированных решений суда, которые определяют иной порядок распоряжения муниципальным имуществом.

В дополнение ко всему закон не обязывает проводить торги, если собственность административно-территориальной единицы передается по договору аренды в пользу других органов, как на государственном, так и муниципальном уровне.

В числе объединений и организаций, которые арендуют помещения без торгов:

  • профсоюзы, общественные фонды;
  • религиозные организации;
  • почтовые отделения, пункты связи;
  • адвокатские и нотариальные конторы;
  • образовательные организации, учреждения здравоохранения.

Важно заметить, что отсутствие процедуры торгов не распространяется на сферы, регулируемые Лесным, Земельным, Водным кодексами РФ, включая ФЗ «О недрах».

Налогообложение

ООО арендующие объекты муниципального имущества и применяющие упрощенную систему налогообложения являются налоговыми агентами по НДС при УСН, что означает обязанность исчислять и удерживать сумму данного налога из платежей за аренду, выплачиваемых собственнику объекта, а затем перечислять ее в бюджет. Помимо этого закон определил ежеквартально направлять в ФНС декларации по НДС.

В соответствии с НК (пп. 17. п. 2 ст. 149 НК) освобождаются от налогообложения платежи за право пользования природными ресурсами.

Заключение

Аренда муниципального имущества – популярный вариант для различных сегментов предпринимательства, в пользу которого свидетельствует стабильность договорных отношений и приемлемая оплата за пользование объектом. Неоспоримым преимуществом в сравнении с соглашениями, где арендодателями выступают коммерческие организации, являются преференции и льготы, предоставляемые органами местного самоуправления, что, безусловно, способствует развитию бизнеса.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *