Аренда квартиры с последующим выкупом

Для многих людей аренда квартиры с последующим выкупом является единственной возможностью обзавестись собственной жилплощадью. Главное в таких сделках – правильно и юридически грамотно оформить договор, а также соблюсти все необходимые условия.

Не каждый может себе позволить купить жилье сразу или взять ипотеку в банке. Для многих людей аренда квартиры с последующим выкупом является единственной возможностью обзавестись собственной жилплощадью. Главное в таких сделках – правильно и юридически грамотно оформить договор, а также соблюсти все необходимые условия. О преимуществах и недостатках приобретения квартиры этим способом рассказывается в статье.

Общие понятия

Частично выкупать съемную квартиру на протяжении длительного времени – это удобно. Такой механизм приобретения жилья используется при аренде с последующим выкупом. Процесс является практически аналогичным обычной аренде.

Однако, в данном случае, помимо арендных платежей уплачиваются также суммы в процентной части от полной цены квартиры, идущие на ее выкуп. Возможна и такая ситуация, когда наниматель выплачивает только стоимость аренды, а позже составляется новый договор о зачете этих платежей в цену продаваемого жилья.

Основным нюансом подобной сделки является момент перехода права собственности на покупателя.

В отличие от обычной купли-продажи, арендатор становится владельцем квартиры только после того, как выплатит ее полную стоимость.
Будущий собственник жилья ежемесячно выплачивает определенную сумму, часть которой засчитывается в счет выкупа недвижимости. Таким образом, человек арендует и покупает квартиру одновременно.

В качестве участников сделки выступают:

  • арендодатель – владелец жилья;
  • арендатор – покупатель квартиры.

В большинстве случаев в процессе заключения договора участвует также посредник:

  • частный риелтор;
  • агентство недвижимости;
  • профессиональный брокер;
  • квалифицированный юрист.

Если сделка совершена по всем правилам, она выгодна для всех ее участников. Для риелторов аренда с выкупом является отличным вариантом реализации «неликвидной» недвижимости. Также в таких случаях агентства берут повышенную комиссию за проведение сделок по продаже «проблемных» квартир и последующее их сопровождение до момента выкупа. Владелец получает свои преимущества в виде получения реальной возможности получения денег за жилье.

Учет переплаты

По финансовому механизму аренда с последующим выкупом сходна с рассрочкой. Для таких сделок характерен прогрессивный расчет переплаты. Помимо арендных взносов, ежемесячный платеж, направляемый на выкуп недвижимости, равняется итоговой стоимости квартиры, деленной на срок соглашения в месяцах.

При этом, возможный рост цен учитывается и фиксируется в договоре в виде: определенного процента ежегодного (ежемесячного) подорожания с обязательным перерасчетом или расчета стоимости квартиры в иностранной валюте.
Поэтому итоговая стоимость недвижимости всегда выше рыночной, а иногда – довольно значительно.

Этапы процедуры оформления сделки

Собственник квартиры и арендатор, а в будущем – покупатель жилья, согласовывают проект договора, обговаривают срок и фиксируют его в соглашении и затем закрепляют заключение сделки подписанием документа.

У сделки нет жестких временных рамок, поэтому обе стороны могут достичь обоюдовыгодного для них соглашения в зависимости от желаний собственника и возможностей арендатора-покупателя.

В общем виде сделка аренды с последующим выкупом состоит из следующих этапов:

  1. Поиск покупателем подходящей недвижимости, а продавцом – покупателя.
  2. Определение условий сделки: срок договора, итоговая цена квартиры, наличие или отсутствие первоначального взноса, периодичность и размер платежей и др.
  3. Сбор необходимой документации.
  4. Оформление и заключение договора.
  5. Исполнение соглашения.
Наиболее важными стадиями из перечисленных являются 2-я и 4-я, поскольку именно в это время фиксируются пожелания сторон.
Успех сделки во многом зависит от продуманности всех пунктов договора и его грамотного составления. Для учета всех нюансов лучше обратиться к профессиональному юристу.

Возможные риски для продавца и покупателя

Когда предварительный договор был тщательно изучен и впоследствии заключен без нарушений, то риск возникновения негативных последствий или срыва сделки минимальный.

Владелец, даже без залога квартиры, защищен положением о переходе права собственности на арендатора только после выплаты полной цены, закрепленной в соглашении. В свою очередь, покупатель также находится под охраной государства, поскольку договор аренды с последующим выкупом, заключенный на срок от 1 года, подлежит регистрации в органах Росреестра, после чего собственник не может отказать в его исполнении. При этом, закрепленная в договоре итоговая стоимость недвижимости не подлежит дальнейшему изменению.

Сделка соответствует законодательству, если при ее заключении отсутствовали какие-либо злоупотребления. Например, если квартира принадлежит собственнику, и он распорядился с согласия других совладельцев (при наличии), то сделка будет действительной. В противном случае, когда продавец не является законным владельцем недвижимости и реализует ее, используя фальшивые документы, то такие действия являются мошенничеством. Сделка будет недействительной, а продавца можно привлечь к уголовной ответственности.

Плюсы и минусы сделки

В качестве преимуществ аренды с последующим выкупом для арендодателя можно указать на то, что недвижимость в данном случае продается по более высокой стоимости, поскольку покупатель, помимо итоговой цены выплачивает и арендную плату. Также, у собственника жилья имеется гарантия передачи квартиры только после ее полного выкупа.

Значительным плюсом такой сделки для арендатора является приобретение имущества в длительную рассрочку, и возможность пользоваться им весь период оплаты.

Кроме этого, купить жилье таким способом могут люди, которые по различным причинам не могут оформить банковский кредит.
Важным преимуществом покупателя является возможность отказаться от приобретения квартиры.

Из минусов сделки нужно отметить основные:

  • если при заключении договора собственник не проанализировал возможное повышение стоимости недвижимости, то в итоге он может значительно проиграть;
  • безответственное отношение арендатора к имуществу продавца может привести к его негодному состоянию;
  • владелец жилья имеет право проводить с недвижимостью любые действия, в том числе ремонт, без ведома арендатора;

Кроме перечисленных выше недостатков, следует помнить, что арендодатель в некоторых случаях, указанных в договоре, может внезапно расторгнуть договор без возврата уже уплаченных платежей.

Порядок расторжения договора, односторонний отказ от исполнения

В соответствии с принципом свободы участников сделки, им предоставлено право, как заключить договор, так и расторгнуть его в любое время, учитывая пожелания каждой стороны. Прекращение отношений возможно:

  • по соглашению участников;
  • в одностороннем порядке – по инициативе арендодателя или арендатора.

В последнем случае расторжение договора производится, если это предусмотрено договором или законом. В частности:

  • если арендодатель не предоставляет доступ в квартиру;
  • когда владелец не осуществляет капремонт;
  • собственник чинит препятствия или не дает пользоваться имуществом;
  • арендатор нарушает условия договора;
  • покупатель существенно ухудшает состояние имущества.

Вышеприведенный список не является закрытым и может быть расширен по решению участников сделки.

Использование материнского капитала при аренде с выкупом

Большинство граждан, получивших сертификат на маткапитал, предпочитают направить его на улучшение жилищных условий своей семьи. Однако в сделках аренды с последующим выкупом использовать материнский капитал напрямую нельзя, поскольку законодатель не предусмотрел такой возможности.

Однако существует вариант применения целевых денег через механизм аренды опосредованно.

Когда основная сумма будет выплачена согласно договору аренды и останется внести только платеж в размере маткапитала, можно оформить отдельное соглашение купли-продажи, предусмотренное законодательством.
 В этом случае гражданин абсолютно законно сможет улучшить жилищные условия, воспользовавшись материнским капиталом в сделке по аренде с последующим выкупом.

Чтобы предусмотреть такую возможность, еще на начальном этапе необходимо прописать в договоре аренды такое условие как оформление дополнительного соглашения купли продажи, когда останется внести только эту сумму. Такой алгоритм действия полностью соответствует законодательству и не вызывает никаких претензий со стороны работников Пенсионного фонда РФ.

В заключение

Сделки по аренде квартиры с последующим выкупом встречаются редко, но они существуют. Поэтому нужно знать тонкости заключения таких договоров и нюансы, которые могут возникнуть в процессе их исполнения. Чтобы избежать негативных последствий нелишним будет воспользоваться помощью специалиста, поскольку эти сделки достаточно специфичны и нетипичны для российского рынка недвижимости. Более того, правоприменительной практики разрешения спорных ситуациях немного, а сама уровень детализации процесса минимален. Однако при большем распространении этого нового и удобного инструмента приобретения квартиры, его правовая регламентация неизбежно вырастет.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *